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Ne pas envisager de dépit amoureux de l’épargnant vis-à-vis de l’investissement immobilier professionnel

L’immobilier professionnel a connu ces dernières années un essor considérable notamment auprès du Grand Public à travers les véhicules types SCPI, SCI et OPCI, avec de très beaux rendements moyens pour les épargnants.

Rappelons quelques chiffres :

En 2019, 37Mds d’euros investis en immobilier, soit une hausse de +18% par rapport 2018. 10ème année consécutive de hausse des volumes, avec toujours une très forte prédominance des bureaux (0% des volumes). Au 1er trimestre 2020, encore une très belle dynamique avec un volume d’investissement de 7.5Mds (+46% par rapport au T1 2019). En ce qui concerne les SCPI, le T1 2020 représente 2.56Mds d’euros investis à comparer à 8.61Mds sur 2019 (5.10Mds sur 2018) et de belles performances moyennes de 4.40% net en 2019 et 4.34% net en 2018.

La crise du COVID19 ne va pas détourner les épargnants de cette classe d’actifs.

Après une crise sans précédent, les premières simulations d’impact sur le rendement des SCPI annoncées par les Sociétés de gestion restent relativement mesurées : baisses entre 0 et 150bps, ce qui donnerait une performance moyenne en 2020 de 3% à 3.50% net ce qui reste très honorable en comparaison des performances des autres actifs (fonds euros de l’assurance vie, actions …) avec une volatilité qui reste mesurée.
Le rendement 2020 reste donc peu impacté et devrait voir une remontée à compter du dernier trimestre 2020 ou 2021 mais doit-on s’attendre à une baisse de la valorisation des actifs ? Une baisse pourrait avoir lieu si l’on voit augmenter la vacance des actifs immobiliers ou si le marché des investissements se grippent. A ce stade, la grande majorité des bailleurs ont adopté des mesures d’accompagnement, notamment pour les locataires les plus fragiles (suspension, report de loyers, mensualisation et obtenu souvent en contrepartie des allongements des durée fermes des baux). Nous devrions par conséquent voire un nombre limité de locataires en très grande difficulté. Concernant les investissements, de nombreuses sociétés de gestion ont continué leurs investissements y compris pendant la période de confinement. Cependant, il est certain que la visite des actifs avant signature n’a pu se faire et une grande partie des investissements initialement prévus au T2 ou T3 2020 vont se reporter sur le dernier trimestre. Il se pourrait alors que certaines opportunités immobilières soient même très intéressantes, surtout pour de petits actifs cédés par des particuliers ayant besoin de liquidités. Cela pourra profiter grandement aux petites SCPI et petites Sociétés de Gestion.

L’impact sur l’immobilier professionnel sera long mais sera indéniable sur le moyen terme.

La classe d’actifs « immobilier » restera donc un incontournable du patrimoine des français mais sur quelle classe d’actifs immobiliers ?
Le Commerce qui est une des classes d’actifs les plus impactées pendant la crise, après avoir connue l’essor d’internet, la crise des gilets jaunes va garder tout son intérêt. Après cette période de confinement où les gens ont restreint leur consommation plutôt que d’acheter en ligne, les français ont envie de retrouver du contact, de la proximité, partager des moments conviviaux en famille, entre amis. C’est un phénomène qui devrait perdurer et qui va encourager de plus en plus la consommation locale. La qualité de l’emplacement et la qualité du locataire resteront des éléments clés pour les bailleurs et leurs véhicules. Cependant, la politique RSE, ISR de certaines grandes enseignes vont être mises à mal car durant cette crise, ce sont souvent les « petits » locataires qui ont fait le plus d’effort pour tenir leurs engagements de régler leurs loyers tandis que de belles marques renommées alors qu’elles avaient l’assise financière ont refusé de payer ou après de sérieux bras de fer !

Les bureaux, la classe immobilière majoritaire fait l’objet de toutes les spéculations : les bureaux vont disparaitre, les français ont apprécié le télétravail et ne reviendront plus en arrière ! Certes, le télétravail va perdurer mais l’échange, le challenge collectif ne se font pas exclusivement en virtuel. Les grosses entreprises ne vont pas déménager du jour au lendemain ! Par contre, il est certain que c’est au final la classe d’actifs qui va vivre sur le moyen terme le plus grand bouleversement : moins d’espace centralisé en Ile de France, plus d’espace de travail en région, généralisation du télétravail, moins d’espace de co -working et une digitalisation renforcée.

Comme souvent, quand on est amoureux on « oublie » d’analyser le contrat de mariage. Alors, pour votre investissement en immobilier, privilégiez les sociétés de gestion digitalisées et transparentes sur leur communication, les frais, leurs investissements immobiliers…La proximité fera la différence !